프롤로지스 (PLD) 2026년 2분기: 데이터센터가 상반기 개발 착공 $3.0B 견인

프롤로지스는 2026년 2분기 희석 주당순이익(EPS) $1.13을 기록해 전년 동기 $0.61 대비 증가했으나, 이 증가분의 약 5분의 4는 임대료 수취가 아닌 자산 처분 차익과 외환 변동에서 비롯됐다. 회사의 본질을 새롭게 규정하는 수치는 개발 공시에 있다. 상반기 개발 착공 규모는 총투자비(TEI) 기준 $2,966 million에 달했으며, 이 중 약 $2.1 billion이 데이터센터에 투입됐다. 이러한 잡음 이면에서 물류 기반은 실질적으로 강화됐다. 프롤로지스 지분 기준 동일점포 부동산 NOI는 순실효 기준 6.4% 상승했고, 신규 임대 개시 계약의 임대료는 36.9% 높게 재설정됐다. 미국 창고 공실률이 상승하고 프롤로지스가 신규 착공을 줄여온 2년의 시간이 지나, 회사는 개발 투자 약정 규모를 두 배로 늘렸다 — 그리고 새로 투입되는 자금의 대부분은 물류센터가 아닌 디지털 인프라로 향했다.