Simon Property GroupSPG

Simon Property Groupについて

サイモン・プロパティー・グループは、米国最大のショッピングモールおよびプレミアムアウトレットセンターのオーナー兼運営者であり、クレピエール（Klépierre）への出資とサイモン・プレミアム・アウトレット（Simon Premium Outlets）ブランドを通じて欧州・アジアにデザイナーアウトレット物件のポートフォリオを保有するほか、国際商業不動産にも事業展開している。物件は主に3つの形態に大別される。百貨店を核テナントとする屋内型リージョナルモール、ラグジュアリーから大衆向けまでのアパレルブランドがオフプライスおよびファクトリー形式で集積するプレミアムアウトレット、そしてアウトレット・大型量販店・エンターテインメントテナントを組み合わせたバリュー志向のハイブリッド型施設「ザ・ミルズ（The Mills）」である。数千に上る小売テナントからの賃貸収入が主要な収益源であり、生産性の高いプレミアムアウトレットおよびトップクラスのモールが純営業利益（NOI）の不均衡なほど大きなシェアを生み出している。

本格的な投資家は、稼働率、リーシングスプレッド、テナント1平方フィート当たり売上高を中核的な事業運営指標として注視するとともに、破綻時にサイモン施設内の空きスペースを生じさせる核テナントの百貨店や専門アパレル小売業者の信用状況にも目を向ける。構造的な考慮事項としては、下位クラスのモールに対するeコマースの長期的な圧力、高い生産性を誇る少数の「Aクラス」物件への集中、ならびに配当・開発投資・自社株買い・有利子負債削減間の資本配分を規定するREIT分配要件が挙げられる。ガバナンス面では、創業家であるサイモン・ファミリーの長期にわたる経営主導、同社が中核的な競争優位として位置づける投資適格（インベストメントグレード）のバランスシート、そしてSparc・Catalyst Brandsジョイントベンチャーを通じた小売業者への株式出資という定期的な取り組みが特徴として挙げられる。

同社のルーツは、1960年にインディアナポリスでショッピングセンターの開発を開始し、メルビン・サイモン・アンド・アソシエイツ（Melvin Simon & Associates）を米国最大級のモール開発会社に育て上げたメルビン・サイモンとハーバート・サイモンの兄弟に遡る。1993年にサイモン・プロパティー・グループとして株式を上場し、業界統合を急速に推進した。1996年にデバルトロ・リアルティ（DeBartolo Realty）と合併してサイモン・デバルトロ・グループ（Simon DeBartolo Group）を発足させ、1998年にはコーポレート・プロパティー・インベスターズ（Corporate Property Investors）を買収した。2004年のチェルシー・プロパティー・グループ（Chelsea Property Group）買収によりポートフォリオを刷新するプレミアムアウトレット事業基盤が加わり、2007年にはファラロン・キャピタル（Farallon Capital）と共同でミルズ・コーポレーション（Mills Corporation）を買収し、バリュー志向のミルズ型施設を傘下に収めた。2014年にはストリップセンターおよび中小規模のモール資産をワシントン・プライム・グループ（Washington Prime Group）としてスピンオフし、高生産性物件への集中戦略を鮮明にした。

収益は、固定最低賃料、共用部管理費・固定資産税・保険料のテナント負担分（リインバースメント）、そして多くの場合、一定の売上高水準（ブレークポイント）を超えたテナント売上高に連動するパーセンテージ・レント条項を組み合わせた、小売業者との長期賃貸借契約を通じて生み出される。付随収入は、専門スペースリーシング、スポンサーシップ、モール内メディアネットワーク、およびジョイントベンチャー物件の管理手数料から得られる。競争上の優位性は、トップクラス資産の代替不可能な立地、全国チェーンとのリーシング交渉における規模の優位性、そして再開発を支える投資適格水準の資本コストに依拠している。国内物件がレントロールの大半を占める一方、クレピエール（Klépierre）ならびに日本・韓国・マレーシア・メキシコ・カナダのプレミアムアウトレットを通じた国際エクスポージャーは、マセリッチ（Macerich）、タンガー（Tanger）、ブルックフィールド・プロパティーズ・リテール（Brookfield Properties Retail）などの競合他社と比べると規模は小さいが、戦略的に重要な収益の柱となっている。

企業プロフィールはLineVest編集部によるものです。ジャーナリズムであり、投資助言ではありません。 Simon Property GroupのSECベース詳細レポートを依頼 →

決済画面でティッカー SPG を入力してください。